无需提前还贷 “带押过户”让住房交易更便捷

近日，北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式，居民出售在京住房，买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。除了北京，辽宁大连、广东汕头等城市也出台实施了存量住房交易“带押过户”政策。什么是住房交易“带押过户”？这种模式有什么法律依据，适用于哪些情况？

“带押过户”是指依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在还没有结清的按揭贷款，而且按揭贷款当前没有逾期的情况。

此前，贷款购房家庭卖房时，需要先结清银行贷款、解除房屋抵押才能办理后续的买卖手续。为还清贷款，有些卖房人需要多方筹措资金，甚至借助高息的“过桥贷”。北京等城市出台的“带押过户”政策，就是为了实现在抵押权不解除的情况下办理住房所有权的转移登记。

所谓“过桥资金”，通俗讲就是垫资的意思。比如说，有人向银行贷款200万元买房，现在房子要卖，但是还有50万元贷款没有还清。在住房交易“带押过户”这项政策没有出台之前，必须要把贷款还清才能卖房。可是房主没有能力偿还这50万元，于是只能向中介公司等借50万元还给银行。等到房子卖出后，再把钱还给中介公司，除本金外还需支付“过桥资金”所产生的利息。

专家表示，目前，大中城市的房贷往往都在百万元以上，二手房领域的过桥资金成本一般在过桥资金的1%左右。采用“带押过户”之后，这笔费用就可以全部节省了。北京等城市启动住房交易“带押过户”模式是一项便利市民百姓的重要举措，无须第三方机构提供担保服务，因此不产生额外需要买卖双方承担的费用，可以最大程度降低居民的交易成本。

“带押过户”模式还有利于保障交易安全，提高效率。在一些城市，不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务可以在不动产登记中心一窗办理，共性的材料不再重复提交，实现一站式办理。

“带押过户”新模式为交易环节提速，不仅有效降低交易的资金成本，更大幅节省了时间成本，受到了群众的广泛好评。大连市民张先生有套二手房要出售，他和买方一起，只用了20多分钟就办完了“带押过户”的相关手续。张先生说：“因为我还有二十几万元贷款，本身卖房子我就是缺钱，所以筹这笔钱实在挺困难的，这个业务给我省了不少钱，也省了不少事。”

汕头市民吴女士看中一套处于贷款状态的二手房，以往，最长需要约两个月才能完成买卖的所有手续。“带押过户”新模式让吴女士不到1个星期就办完了所有手续。吴女士表示：“对我来说比较惊喜，进度非常快。昨天我去银行面谈，今天就通知我过来交易，非常快。”

不是所有的房屋交易都可以“带押过户”，想要使用这一交易模式，还需要满足一些条件。据介绍，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。首先必须是个人名下的住房，其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清。最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。